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8·2부동산대책에서 제외됐지만 부동산 보유세는 정부가 언제든 쓸 수 있는 카드로 지목되고 있다. 다만 정부가 보유세 카드를 실제 꺼내들 경우 조세저항에 부딪힐 수 있는데다 부동산 시장을 과도하게 위축할 수 있어 조심스러운 접근이 필요하다. 14일 부동산 전문가들은 보유세를 바로 인상하기 보다 부동산 가격(공시지가)의 실거래가 반영률(공정시장가액 비율)을 올리는 방식을 대안으로 꼽고 있다. 즉 과세 표준을 보다 현실화하는 것이다. 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)를 지칭한다. 재산세는 부동산가액에 상관없이 모든 부동산 보유자에게 부과하는 반면 종부세는 1주택자의 보유주택 공시가격이 9억원 이상이거나 2주택자의 주택가격 합계가 6억원 이상인 경우 부과된다. 고액부동산 보유자와 다주택자의 투기를 규제하는 것이 목적이지만 양날의 검으로 비유될 만큼 시민들의 불만도 높은 편이다. 과거 노무현정부 시절에도 부동산 보유세를 인상했다가 격렬한 조세저항에 부딪혔다. 조세저항이 심한 종부세율 인상보다는 과세표준 현실화와 공정시장가액 비율 조정 등 우회 방식이 거론되는 이유다.김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "저소득 노인가구 등이 있으므로 지역수준이나 경제수준별로 과세기준을 차등화해야 한다"며 "단순히 보유세를 강화하는 것이 아니라 부동산과세 체계를 개선하는 노력이 먼저 이뤄져야 한다"고 설명했다.현재 보유세 과표로 사용하는 공시가격(주택)과 공시지가(토지)는 시세 반영률이 낮은 편이다. 국토연구원에 따르면 지난 2013년 기준 전국 공시지가의 실거래가 반영률은 공동주택 71.5%, 토지 61.2%, 단독주택 59.2%, 상업건물 30% 등이다. 지방세법 시행령에는 주택의 경우 40~80% 범위 내(토지는 50~90%)에서 정하도록 돼 있으며 현재는 60%가 적용된다. 종부세 과표에 적용하는 공정시장가액 비율은 60~100% 사이에서 정할 수 있는데 지금은 공시가격의 80%다. 재산세율은 △6000만원 이하 0.1% △6000만~1억5000만원 0.15% △1억5000만~3억원 이하 0.25% △3억원 초과 0.4% 등이다. 재산세에는 지방교육세(20%)와 도시계획세(과표의 0.15%)가 추가된다. 종부세율은 △6억원 이하 0.5% △6억~12억원 0.75% △12억~50억원 1% △50억~94억원 1.5% △94억원 이상 2% 등이다. 종부세에는 농어촌특별세(20%)가 따라 붙는다.시세 반영률을 높이면 과표가 높아져 세 부담이 늘어날 수밖에 없다. 예컨대 공정시장가액을 100% 적용해 시세 1억원짜리 주택의 공시가격을 6000만원에서 7000만원으로 올리면 세 부담은 6만원에서 7만5000원으로 25% 오른다.또 과표를 올리지 않더라도 공정시장가액 비율을 상향 조정하면 세 부담이 늘게 된다. 현재 재산세 공정시장가액 비율은 주택이 60%, 토지는 70%, 종합부동산세는 주택·토지 80%다. 시행령을 바꾸면 최대 20%포인트까지 높일 수 있다. 이를 적용해보면 6억원 아파트의 경우 현재는 공시가격(공시지가의 실거래가 반영률 70%) 4억2000만원의 60%인 2억5200만원이 과표다. 이를 70%로 높이면 과표가 2억9400만원으로 높아져 재산세도 45만원에서 55만5000원이 된다.김규정 NH투자증권 부동산 전문위원은 "과표 현실화와 공정시장가액 비율은 조금만 조정해도 효과가 크다"며 "다주택자와 고가주택자만을 겨냥해 재산세 공정시장가액 비율은 그대로 두고 종부세 공정시장가액 비율만 인상할 가능성도 있을 것"이라고 말했다. 일각에선 현재의 서울 강남과 수도권 외곽의 공동주택의 공시지가액이 실거래가와 차이가 난다고 지적하지만 이는 대선 후 집값 급등에 따른 특수한 경우다. 공동주택 공시가격은 4월말 전년도를 기준으로 산정되기 때문에 단순 비교는 의미가 퇴색될 수 있다. 이와 함께 공동주택과 단독주택 간 형평성 문제도 짚어볼 필요가 있다는 지적이 제기된다. 아파트는 단독주택에 비해 실거래가 활발해 공시가격이 시세를 비교적 빠르게 반영하게 된다. 단독주택은 시세를 추정하기 어렵고 거래도 상대적으로 드물어 실거래가 반영에 시차가 있다. 고가의 단독주택 보유자가 매매가가 더 낮은 아파트 보유자보다 적은 세금을 내는 경우가 많은 것도 다. 또 도시재생 등으로 매매가가 단기 급등한 주택 보유자에게 합당한 세금을 걷지 못한다는 문제제기가 꾸준히 있어 왔다. 국토교통부 관계자는 "과표 현실화와 공정시장가액 비율은 법 개정 사항이 아니기 때문에 부처에서 조정할 수 있지만 과세 관련 부처간 논의가 진행돼야 한다"며 "100% 실거래가로 할 경우 국민의 세금 부담이 커져 보완책 마련도 필요하다"고 전했다. 뉴스1 |
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입력 : 2017년 08월 16일
