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최근 서울 강남 재건축 단지의 집값이 가파르게 오른 원인 중 하나가 '재건축 초과이익환수제'의 유예 기간이 코앞으로 다가왔기 때문이라는 분석이 나오고 있다. 재건축 단지들이 2018년 1월 초과이익환수제가 부활하기 전 사업 시기를 앞당기려는 움직임을 보이면서 본격적으로 재건축이 가시화되자 투자 수요가 몰렸기 때문이다. 이에 전문가들 사이에서는 과열된 강남 재건축 단지를 가라앉히려면 초과이익환수제를 한차례 더 연기하거나 폐지해야 된다는 의견과 오히려 실행을 앞당겨야한다는 주장이 엇갈리고 있다. 22일 부동산인포에 따르면 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동)는 연말까지 2634가구를 포함해 내년까지 총 8823가구의 재건축 아파트가 분양을 앞두고 있다. 재건축 초과이익 환수제는 재건축 후 정상 주택가격 상승분을 초과하는 이익의 일부분을 환수하는 제도로 집값 급등기인 지난 2006년 노무현 정부 때 도입됐다. 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 이익의 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 게 주요 내용이다. 2014년 초 서승환 국토교통부 장관과 새누리당은 "2008년 금융위기 이후 주택 가격이 안정세를 보이고 주택보급률과 인구·가구 구조 변화를 감안하면 가격 급등 가능성이 낮다"며 초과이익 환수제를 폐지하려 했다. 그러나 당시 야당인 새정치민주연합의 완강한 반대로 무산됐다. 다만 2013년 유예가 시작돼 2017년 말까지 한 차례 연장된 상태다. 현재 재건축을 추진 중인 단지가 개발이익 환수를 피하려면 내년 말까지는 관리처분 신청을 해야 한다. 아파트 재건축 사업은 안전진단, 정비구역 지정, 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획인가, 이주·준공 등의 절차를 거친다. 사실상 올 하반기 중에는 사업시행인가를 마쳐야만 초과이익환수제의 유예 혜택을 볼 수 있다.이에 최근 반포주공1단지, 신반포3차 통합 재건축, 잠원동 한신4지구 통합 재건축, 강남구 대치동 대치쌍용1·2차 등 강남권 재건축 예정 아파트 단지들이 사업에 속도를 내고 있다. 이 단지들은 분양가가 3.3㎡당 4000만원을 넘을 것으로 예상돼 초과이익이 발생할 것으로 보여 많게는 수천만원에 달하는 세금을 낼 가능성이 높다. 이에 일부 전문가들은 강남 재건축 단지들이 수익성 악화를 막기 위해 사업을 서둘르면서 강남 집값 상승에 불이 붙였다고 분석하고 있다. 이에 강남 집값을 잡기 위해서는 초과이익환수제를 유예하거나 폐지해 재건축 속도를 늦춰야 한다는 주장이 나오고 있다. 반면 초과이익환수제가 폐지되면 오히려 강남의 투기 세력이 몰리면서 집값 상승을 부추길 것이라는 관측도 있다. 2018년 초과이익환수제가 재개되면 강남 재건축 단지의 열기도 단번에 식을 것이라는 전망이다. |
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입력 : 2016년 09월 22일
